大田区専門、住宅ローンが払えない！競売になる前にご相談ください。任意売却という解決方法があります。《任意売却ステーション》

住宅ローンを払えなくなると、住宅ローンを貸している金融機関（以降、債権者と表記します）は裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する“競売手続き”を行います。

競売を回避するには、ローン残高よりも高く家を売るか、売却代金で賄えない差額分をローンの申込人（以降、債務者と表記します）が用意しなければなりません。しかし、いずれも現実的ではありません。
そこで昨今、『任意売却』という解決方法が注目されています。
※「任意売買」「任売」と呼ばれる事もあります

任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得る事で不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、とても合理的な不動産取引の事です。
競売は裁判所が介入する為、強制的で融通の利かない手続きとなります。
しかし、任意売却は裁判所が介入しない為、債務者自らの判断(任意)で行う事の出来る融通の利く手続きです。

1. 任意売却の仕組みとメリット

1.1 住宅ローンにおける抵当権(担保)の仕組みとは?

1.2 なぜ任意売却は競売に比べて良い解決策なのか?

1.3 引っ越し代がもらえると聞いているが実際はどうなのか?

1.4 任意売却にかかる費用は?デメリットはないの?

1.5 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も勧めている任意売却とは?

1.6 銀行との交渉は誰が行うのか?

1.7 マンション等で滞納している管理費はどうなるのか?

1.8 任意売却が可能な滞納月数(または状況)とは?

2. 連帯保証人に迷惑は掛からないのか?

2.1 連帯債務者の場合はどうか?

3. 任意売却後に残る残債はどうなるのか?

4. 任意売却と自己破産について

4.1 自己破産は任意売却の前と後、どちらが良いか?

4.2 自己破産で借金が帳消しになるなら任意売却は不要では?

5. 任意売却の流れ

住宅ローンにおける抵当権(担保)の仕組みとは?

一般の人が不動産を購入する際、多くは銀行等の金融機関が提供する住宅ローンを利用する事になります。
この時、お金を貸す側は、住宅ローンの対象となる不動産(土地・建物)に抵当権を設定します。

抵当権とは、債務者が金融機関からお金を借りる際、返せなくなった時の為にお金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として設定する事。債務が弁済されない時、債権者(金融機関)が優先的にその担保で貸したお金を回収できるようにした権利の事(分かりやすく表現すると借金のカタに相当する)を言います。

抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残高より高値で売却する事が出来るのであれば、何の問題もありません。 問題なのはローン残高が売却価格を下回る場合です。これまでは残りを一括返済しない限り、売却する事は難しいとされてきました。 しかし任意売却であれば、債権者(金融機関等)との合意を得る事でローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。債権者が担保物件を差し押え、競売の申し立てを行い、低額で処分されてしまう前に手を打つ事が大切です。

任意売却は、以下の点において競売では得られないメリットを有している事が分かります。

① 市場価格に近い高額売却が期待できること

競売では市場価格とはほど遠い低額で落札される傾向が強く、多額のローンが残ってしまう怖れがあります。そうなると競売後に多額の強行返済を強いられ、給料を差押えられる事もあります。
一方の任意売却は、市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、債権者との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済が可能になります。

② 引越し時期・条件・明渡し等において融通が利くこと

競売では落札された後、不動産業者から強制的に立退きを迫られ、従わなければ不法占拠者と見なされ、法的措置に出られる事もあります。
任意売却であれば、債権者との話し合いの中で、引越し時期や条件面での要望に耳を傾けてもらえます。
詳細は、任意売却で引越し代を確保するコツをご覧ください。

③ 近所に知れる事なくプライバシーが守れること

競売に掛けられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者が自宅周辺を嗅ぎ回る等、近所に知られる怖れがあります。
任意売却では通常の住み替え感覚で販売活動が行われる為、プライバシーも侵害されずに、慣れ親しんだ地域に住み続ける事が可能です。

④ 引越し代等の諸費用(余剰金)の確保が見込めること

競売では、引越し費等の請求をする事は出来ませんが、任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用(余剰金)が配分される可能性は高くなります。

⑤ 精神面のダメージが少なく安心していられること

裁判所が介入する競売では、債務者の意向は反映されず強制執行の度合いが強いので、精神的ダメージも大きくなります。
一方、任意売却の場合は裁判所の介入はなく、債務者の意思で計画をたて退去出来るので、ダメージも少なく安心していられます。

⑥ 任意売却を行うにあたり一切費用は掛からないこと

競売が決まると、落札されるまでの遅延損害金が日々14.6%掛かり続けます。そうなると、債務残高が増加する怖れがあります。
一方の任意売却では、債務者自らが費用を負担する事は一切ありません。全ての手続きにまつわる諸費用は、物件の売却費用から配分されるからです。

住宅金融支援機構も自らのサイトで、任意売却を奨励する以下のような内容(抜粋)を紹介しています。

『お客様のご事情から返済を断念せざるを得ない場合、融資住宅等を任意売却する事により、残債務を圧縮して頂く事もご検討頂いています。』

『任意売却は、不動産競売のように法的手続きによる強制的な物件処分ではない為、お客様はもとより仲介業者の方にも任意売却実施に向け、円滑なご協力が必要となります』

また、任意売却を奨励する理由として、以下のポイント(要約)を掲げています。

1）通常の不動産取引として売買される為、競売に比べ高値での取引が期待できるので、負債の縮減に繋がる

2）任意売却の手続きに応じれば、売却金から状況に応じて転居費用の一部を控除して渡す事が可能(遅延損害金の減額相談にも応じる場合あり)

3）裁判所主導の手続きとなる競売に比べ、自宅の引渡時期の調整がしやすく、退去後の生活設計が立て易くなる

基本的に債権者(銀行等の金融機関)との交渉は、債務者と専任媒介契約を交わした任意売却 119 番の専門不動産コンサルタントが行う事になります。(注)不動産業者であれば誰もが任意売却を行うことが出来るわけではありません。不動産のみならず、金融や法律の知識も学んだ専門性が必要となります。

優良な任意売却業者の見分け方として、主だった重要なポイントをあげてみます。
① 相談時の対応に心配りや安心感がある事
② 面談の際には債務者に寄り添い、不安や疑問を解消してくれる事
③ 任意売却のプロセスをわかりやすく説明してくれる事
④ 相談から売却まで丁寧にサポートしてくれる事
⑤ 何より任意売却の経験・事案を数多く有している事
⑥ 債権者(銀行等の金融機関)との交渉力に長けている事
⑦ 債権者ごとの傾向やクセ、対処法をしっかりわきまえている事
⑧ 税務署やマンション管理事務所とのやりとりにも秀でている事
⑨ メディア等、客観的にも多く取り上げられている事

任意売却業者の選択は、債務者にとってその後の人生を大きく左右する重要な分かれ道です。慎重を重ね、見極めて決めましょう。

任意売却の対象となる物件がマンション等の集合住宅の場合、住宅ローンの滞納に加え、管理費や修繕積立金の支払いまで滞ってしまっているケースが多く見受けられます。
マンション管理費等の滞納分の債権は、売買時に買主へと移りますので、決済時に諸費用として計上すれば、ほとんどの債権者において任意売却代金からの配分を認めてもらえます。

手続きに際し、現在の滞納している管理費を債務者が知るには、マンション管理会社に連絡を入れ“重要事項に係わる調査報告書”を発行してもらうと良いでしょう。
この書類を見れば、管理費・修繕積立金の正確な滞納額を確認する事ができます。

住宅金融支援機構も自らのサイトで、任意売却を奨励する以下のような内容(抜粋)を紹介しています。

『お客様のご事情から返済を断念せざるを得ない場合、融資住宅等を任意売却する事により、残債務を圧縮して頂く事もご検討頂いています。』

『任意売却は、不動産競売のように法的手続きによる強制的な物件処分ではない為、お客様はもとより仲介業者の方にも任意売却実施に向け、円滑なご協力が必要となります』

また、任意売却を奨励する理由として、以下のポイント(要約)を掲げています。

1）通常の不動産取引として売買される為、競売に比べ高値での取引が期待できるので、負債の縮減に繋がる

2）任意売却の手続きに応じれば、売却金から状況に応じて転居費用の一部を控除して渡す事が可能(遅延損害金の減額相談にも応じる場合あり)

3）裁判所主導の手続きとなる競売に比べ、自宅の引渡時期の調整がしやすく、退去後の生活設計が立て易くなる

住宅ローンの支払いが苦しくなったからと言って、いつでもどんな状況でも、直ぐに任意売却の手続きに入る事が出来る訳ではありません。
では、どのような状況であれば任意売却が可能になるのでしょう?これらを明らかにする為には、競売の流れに沿って順に説明する必要があります。

住宅ローンの滞納が3～5ケ月続いてしまうと、債権者から“期限の利益の喪失”という書面が届きます。これにより債務者は分割返済の権利を失い、一括弁済を迫られる事になります。
この時点から、任意売却の手続きが可能になります。

一括弁済に応じられない事が分かると、債権者はすぐさま代位弁済の手続きに入ります。
債権者から保証会社に債権が移り、さらに債権回収会社(サービサー)へと業務が委託されます。サービサーは不動産を売却し債権を回収する為、法的手段に打って出ます。
これがいわゆる競売の申立です。

その後、裁判所から正式に競売開始決定通知が届き、現状調査の為に執行官や不動産鑑定士による自宅調査も行われます。裁判所内に情報が掲示されると、入札日程や売却基準価格が記された期間入札決定通知が届きます。さらに、競売が公告(3点セットの公開)され、新聞・ネット等で競売物件として詳細情報が流出する事になります。

期間入札が開始されると、物件の買付けを希望する不動産業者や投資家等の目に留まり、入札希望者による札入れが行われます。開札日を経て落札されると、買受人の確定となります。
この段階になると、任意売却の手続きは手遅れです。

つまり、任意売却の手続きが可能になるのは、代位弁済(滞納が3～5ケ月)の時点からであり、任意売却での解決が可能な期間のタイムリミットは、競売の開札日前日まで(代位弁済からおよそ6ケ月程度)という事になります。

任意売却に至るまでもなく、主たる債務者が住宅ローンの支払いを滞納し始めた時点で、 連帯保証人に連絡がいく場合があります。

債務者を信頼し連帯保証人になってくれた方に、住宅ローンが破綻した事を告げるのは辛いと思います。 どのように連絡すればいいのかなども任意売却 119 番の担当コンサルントにご相談ください。

連帯保証人であれば、主たる債務者が返済できなくなって初めて債権者から債務請求されます。

しかし連帯債務者は、主たる債務者と同等の債務(全額返済義務)を負う立場。 つまり、連帯債務者は融資を受けた債務者本人であると言う事です。主たる債務者と同様に、債権者からの請求に応じる義務が生じます。

また連帯債務者は一人とは限りません。
夫婦や親子等、共同で借入れをしていれば複数人が存在する事になります。
主たる債務者が住宅ローンを滞納している、もしくは主たる債務者はして滞納していないが他の債務者が滞納した場合など。
債権者である金融機関は、全ての連帯債務者に同等の返済請求を行う事が出来るのです。

任意売却を終えた後に残る住宅ローン(残債)は、基本的に一括もしくは分割で返済しなくてはなりません。
任意売却後の残債は、担保物件を持たない無担保債権となりますので、金融機関や保証会社としては多くの場合

1）話し合いにより、分割で少しずつでも支払う
2）国で認定を受けた専門の債権回収会社(サービサー)に回収を委託、売却する
等の方法で返済・回収が進められていきます。

サービサーと和解の為の交渉を重ねる事で、債務者の生活や収入などの状況を考慮した上での返済計画が練られます。
その結果、債務者の負担を減らした金額での分割返済(月額1万円?等)が可能になります。
場合によっては、大幅な債務圧縮や債務の全額免除が可能になるケースも少なくはありません。

任意売却後に残る残債はどうなるのか?

自己破産は、任意売却の後が良いでしょう。
任意売却の前に自己破産すると自宅を資産として扱われる為、管財手続きが必要となり、多額 の予納金(少なくとも 50 万円以上)が掛かってしまいます。 (次項を参照) 
また引っ越し代の交渉をすることも出来ず、強制競売になってしまう場合がほとんどです。

自己破産するから任意売却しても意味が無いとは言いきれません。
自己破産の申立人は資産が有るか無いかによって、その方法が異なります。
不動産を含む資産が無い場合は“同時廃止”、資産(自宅)が無い状態ですので費用は掛かりません。 資産が有る場合は“管財手続き”、自宅という資産が有るので、現金や預貯金の無い状態でも 少なくとも 50 万円以上の予納金が必要になります。

このような理由から、住宅ローンが払えなくなった自宅をあらかじめ任意売却し、一旦資産を ゼロ状態にした上で自己破産する方が得策ですし、任意売却が必要不可欠であると結論づける 事ができるのです。

住宅ローン問題を抱えているものの、まだ任意売却は検討段階にあるという債務者の皆さまへ。
実際に任意売却を選択した後、どのようなプロセスを経て解決に至るのかを解説いたします。 なお、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヵ月程度です。