住宅ローンの支払い滞納が３ヶ月〜６ケ月続くと、債権者である金融機関は競売の手続きに入り、強制的に債務者の家（マンション・不動産含む）を売り払い、その売却代金から残った住宅ローンの債権を回収しようとします。
勝手に自宅を売却され強制退去を命じられても、債務者はそれを受け入れるしか方法はないのでしょうか？このページでは、住宅ローンが払えなくなったとき、まず何をすべきか？そしてどのように解決すべきか？について解説して参ります。
住宅ローンでお困りの方、ご相談ください。
住宅ローンを滞納した（返済が滞った）場合に、債権者（お借入の金融機関）とお話し合いを通して最良の方法で解決します。
手遅れになる前に、まずやるべきこと
金融機関に返済期間の延期やボーナス返済月の変更依頼を！
毎月の支払いが家計を圧迫し、このままでは住宅ローンを滞納してしまうかもしれないと判断したなら、手遅れになる前に、返済条件の見直しや変更等を金融機関（債権者）に申し出る事が大切です。この交渉の事を業界では、リスケ（リスケージュルの略）と呼んでいます。
主なリスケの方法としては、返済額の減額（一定期間のみ）、返済期間の延期やボーナス返済月の取り止め、ボーナス分を毎月の返済に充てる等が挙げられます。
但し、リスケは交渉相手や交渉内容によって可否が別れるため、１００％認めてもらえるとは限りません。然しながら、返済計画の見直しを認めてもらえたなら、月々の支払いは軽減され、家計の負担を軽くする事が可能になります。その間に収入回復に努める事ができますので、交渉する価値は十二分にあります。
家計回復の見込みがあるのなら、一定期間のみ返済額の減額を申し出る！
近い将来、収入回復の見込みが無いケースでは、返済期間が長くなった分、精神的苦痛も伴います。リスケを行ったとしても期限切れになる可能性が高く、結局は家を手放すしかありません。家計回復（収入回復）の見込みがある場合に限り、リスケを行う事をお勧めします。
間違ってはいけないのが、リスケをしたとしても住宅ローンが減額される訳ではありません。ただ毎月の返済額が少なくなる事で返済期間が伸びるというだけです。返済期間が伸びれば、完済する年齢が上がる事になり、永きにわたり住宅ローンを支払い続ける覚悟も必要になるとお考え下さい。
住宅ローンの返済が困難になる原因
収入に見合わない“オーバーローン”
夢のマイホームが実現するとなれば、オーナーの高揚感は計り知れず、多少の無理をしてでも手に入れたいと願うのが心情です。返済計画を策定する際にも『なんとか払っていけるだろう』と楽観視する傾向にあります。その結果、自身の収入に見合わない返済計画を立ててしまう事が多いようです。
いざ債務者となり、毎月の返済が始まって初めて、身の丈にあった返済計画ではなかった事に気づかされます。契約時には想定できなかった収入減に見舞われた途端、住宅ローンはあっけなく破綻する事になるのです。住宅ローンから逃れたい一心で自宅を売却しようとしても“オーバーローン”であればその願いは叶いません。
不動産取引における“オーバーローン”とは、住宅ローン（借入残高）が担保物件となる家や土地の時価を上回ってしまう状態を指します。たとえば、購入した住宅のローン残高が３,０００万円あるにも係わらず、土地の下落等の影響により、その物件の現在の価格が２,０００万円にしかならない場合、家を売っても１,０００万円もの借金が残る事になります。これを“オーバーローン物件”と呼びます。
多額の住宅ローン負担に耐えきれず、自宅を売却せざるを得ない状況になってしまう債務者は大勢います。しかしながら、前述した“オーバーローン”になるケースが多く、売りたくても売れず、競売に掛けられてしまう方が後を絶ちません。
リストラ、失業、病気による収入減が家計を圧迫
家を購入した当初は全く想定していかった不測の事態から、住宅ローンの返済が困難になってしまうケースがあります。その多くは、不況によるリストラや失業、思わぬ事故や病気等によって一家の大黒柱が働けなくなり、収入減を余儀なくされると言うものです。
ここに挙げた収入減の要因は、どれも突発的で予測する事が難しく、事前対策が取りにくいところが難点です。
収入減による影響は住宅ローンだけに留まりません。子供が居れば成長するにつれて多額の教育費や養育費が必要になります。病気であれば治療代や入院費も膨れ上がるでしょう。働き盛りの夫の収入が途絶えた途端、家計は圧迫され、生活基盤は根底から覆されてしまいます。
収入を回復する為に、リストラ・失業の場合は再就職の道を探らねばなりません。病気や事故の場合は療養・入院生活が必要です。いずれも多くの時間とお金が掛かってしまいます。たとえ保険に入っていたとしても、多額の住宅ローンを抱えているとなると、全てを賄う事は厳しいでしょう。
カードローンやキャッシングで自転車操業に…
住宅ローンの支払いが苦しくなると、滞納したくない一心から金利の高いカードローンやキャッシング（いわゆる消費者金融）に手を付けてしまう債務者が後を絶ちません。たとえ一時しのぎであったとしても、一度や二度の滞納を免れる為だけに、他所からの借入れを住宅ローンの支払いに充てる等、本来であれば決してやってはいけない事です。
冷静に考えてみて下さい。Ａ社で借りたお金をＢ社の返済に充てると、今度はＡ社への返済の為にＣ社で借入れ、Ｃ社への返済の為にまた別の金融会社から借りる…といった事を繰り返さなくてはならなくなります。いわゆる自転車操業に陥ってしまうリスクはかなり高く、返済額は膨大となり、最悪の場合、自己破産も覚悟しなければなりません。
実は離婚も大きなキッカケ
住宅ローンの支払いに支障を来す収入減の要因として、昨今では“離婚”も大きなきっかけの一つに挙げられています。
本来であれば、返済が万が一滞ってしまった場合、どう対処するかについて、夫婦で取り決めをしておくべきなのですが、一刻も早く別れたい、顔を合わせたく無いとなれば、詳細にやりとりをしないまま放置してしまうか、口約束で済ませてしまうしかありません。いざ離婚となると、事前対策が脆弱であるが故に、住宅ローンの返済は一気に滞ってしまう事になるのです。
たとえば、住宅ローンを抱えている共働きの夫婦が離婚すれば、それだけで収入は半減します。また、離婚して家を出た夫が支払いを続ける事を約束したとしても、慰謝料や養育費、自身の住居費や生活費等が負担となり、住宅ローンが払えなくなってしまうケースも考えられます。
さらに、妻が連帯保証人等になっていれば、夫が住宅ローンで破綻した途端、請求が回ってきます。妻に余裕があるはずも無く、返済不能となってしまうケースも多く見受けられます。
注意すべきは、離婚したからと言って住宅ローンの名義や保証人の義務が解消されたり変更されたりはしないという事。離婚の際は、財産分与等の話し合いの場で、誰が住宅ローンを支払うのか、保証人の有無や破綻時の対処法等についても、しっかりと確認しておく事が大切です。
最終的な解決策は“競売”か“任意売却”しかない
リスケに応じてもらえない、またはリスケを試みたが有効策に至らなかった…となれば、住宅ローンを滞納するしかありません。債権者から、このまま滞納を続けるなら代位弁済によって競売に掛け、債権を回収する旨の督促状や催告書が届くようになります。自己破産が頭をよぎる方、自暴自棄になる方等、精神的にもかなり追い詰められてしまいます。こうなると、最終的な解決策としては“競売”か“任意売却”しかありません。
多くの債務者には“競売”だけは避けたいと願う理由があります。まず、競売に掛けられている事が近所に知れ渡り、プライバシーが侵害されます。残債を軽減したくても、市場価格より低額落札となる可能性が高く、多額の残債が残ってしまいます。落札後は不動産業者が早期立退きを迫ってくる上に、従わなければ不法占拠者と見なされ、強制退去を命じられる事もあります。また、引越しをしたくても競売では諸費用（引越し費用や立退き料等）を確保する事ができません。以上のようなデメリットから、精神的にもきつい解決策となってしまいます。
一方の“任意売却”による解決策はどうでしょう？まず、競売のように近所に知れ渡る事もなく、住み替えと同等の売却行為とみなされます。しかも市場価格に近い高額売却が期待できます。高額で売却できれば、残債も少なくて済みます。債権者と交渉する事で無理のない返済計画が可能になります。引越しも買主や債権者との話し合いにより、時期や条件面である程度の融通が利きます。また、引越し費用も確保出来る可能性が高いでしょう。
以上のような理由から、“競売”ではなく“任意売却”での解決を希望する債務者が多くなっているのです。
任意売却が可能な期間はいつまで？ → 競売の開札期日の前日まで
通常は６ケ月滞納で保証会社が一括返済をする
“競売”を回避する解決策として“任意売却”を選択する場合、目安となるように住宅ローンの滞納から競売が始まるまでの流れを把握しておく必要があります（以下の図を参照のこと）。
まず、住宅ローンが払えなくなってから３ケ月程度で、債権者（金融機関）は金融事故として記録します。そこからまた３ケ月経つと、期限の利益の喪失が通告され、ローンによる分割返済の権利が失われます。この時点（滞納から６ケ月程度）で債権は保証会社へと移行し、元々の債権者に一括返済される事になります（これを代位弁済と呼びます）。
代位弁済後は、保証会社（サービサー）が債務者の交渉相手となります。一括返済が叶わないとなると、競売の申立てを行います。裁判所から債務者に競売開始決定通知書が届いた後、自宅に執行官が訪れ、現場・周辺調査が行われる事で、自宅が競売に掛けられてしまった事が近所に知れ渡ります。その後は、配当要求終期の決定・公告を経て裁判所で情報が掲示・公開された後、期間入札決定通知が届き、競売公告となり、入札が開始されます。
以上が、住宅ローン滞納から競売までの主な流れとなります。
ここで重要なことは、任意売却を可能にする為には、一定期間の滞納が必要になってくると言う事です。つまり、住宅ローンをまだ滞納していない方や滞納期間が短い場合は、任意売却の手続きが出来ません。
任意売却が可能となる目安は、滞納月数で言うと３〜６ケ月程度。債権者から期限の利益の喪失通知が届き、代位弁済された時点となります。よって、滞納していない段階であれば、敢えて滞納する覚悟も必要になると言う事です。
意売却の相談は早ければ早いほど有利
任意売却の実際の手続きが可能になるのは代位弁済以降ですが、相談時期については早ければ早いほど有利であるとご承知置き下さい。
まだ滞納に至らない段階であれば、逆に任意売却の可能期間が長い訳ですから、ギリギリのケースに比べ、じっくり取組める上に、住宅ローンの支払い状況に応じた多方面からの対応策の検討が可能となります。滞納の兆しが見えた時点で相談される事が解決への近道であると言えるでしょう。
一方で、競売開始決定通知が届いたからと言って諦める必要はありません。通常、通知書が届いてから家を明け渡すまでの期間はおよそ６ケ月ですので、まだ間に合いますが、中には３〜５ケ月しか猶予がないケースもある為、速やかに任意売却を行う事が肝心です。
ちなみに、任意売却での解決が可能な最終リミットは、競売の期間入札が開始される前日までとなっています。